[12.16. 부동산 추가대책] 부동산 추가 규제 훑어보기 - 1. 투기적 대출수요 규제 강화

12월 16일 정부는 주택시장 안정화 방안이라는 제목으로 새로운 부동산 추가 규제를 발표했습니다. 오늘은 그 내용을 하나하나 살펴 보고자 합니다. 

 

발표한 보도자료를 첨부해 드릴께요 

 

191216(13시이후)주택시장 안정화 방안(주택정책과).hwp

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실제적인 대책에 관련된 부분의 목차를 먼저 보시면, 

 

1. 투기적 대출수요 규제 강화  

2. 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완  

3. 투명하고 공정한 거래 질서 확립  

4. 실수요자를 위한 공급 확대  

 

이렇게 구성되어 있습니다. 하나씩 보도록 할께요 

 

1. 투기적 대출수요 규제 강화

 

(1) 투기지역·투기과열지구 주택담보대출 관리 강화 

 

① 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 추가 강화

□ (현행) 투기지역‧투기과열지구 주택담보대출 LTV 40% 적용 중

 

□ (개선) 가계‧개인사업자‧법인 등 모든 차주*의 투기지역‧투기과열지구 주택담보대출에 대하여 시가 9억원 기준으로 주택가격 구간별 LTV 규제비율 차등 적용(역진율 구조)

 

    * 全금융권 가계대출, 주택임대업‧매매업 개인사업자 및 법인 대출 대상 적용

 

기존에 투기지역과 투기과열지구 주택담보대출 LTV가 40%였는데, 이를 시가 (공시가격 아닙니다) 9억원을 기준으로 9억 이하는 현행대로 40%, 9억 초과분에 대해서는 20%로 대출을 줄이겠다고 합니다. 

 

보도자료에 예시를 그대로 옮겨오면, 

※ 투기지역·투기과열지구 주택가격 14억원 주택 매입 시 주택담보대출 한도

  ‣ (현행) 14억원 × 40% = 5.6억원
  ‣ (개선) 9억원 × 40% + 5억원 × 20% = 4.6억원

으로, 구간별로 차등적용해서 대출을 해 준다는 뜻입니다. 

 

 

 

② 초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택구입용 주담대 금지

□ (현행) 투기지역‧투기과열지구에서는 다주택세대에 대하여 대출금지, 1주택세대 및 무주택세대에 대하여 LTV 40% 규제 적용 중

 

□ (개선) 가계‧개인사업자‧법인 등 모든 차주*에 대하여 투기지역‧투기과열지구의 초고가 아파트(시가 15억원 초과)를 담보로 한
주택구입용 주택담보대출을 금지

 

    * 全금융권 가계대출, 주택임대업‧매매업 개인사업자 및 법인 대출 대상 적용

 

이번에는 투기지역 및 투기과열지구 15억 초과 아파트에  대해서 주택구입용 주담대를 아예 금지 시켰습니다. 현금 없으면 초고가 아파트는 사지 말라는 뜻입니다. 

 

 

 

③ DSR*(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 관리 강화

   * Debt Service Ratio = 모든 가계대출 원리금상환액 / 연간소득

 

□ (현행) 평균 DSR은 업권별 평균 목표 이내로 각 금융회사별 관리

 

   * 예시 : 각 시중은행은 DSR 시행 이후 신규취급한 가계대출 평균DSR을 40% 내로 관리
→ 개별 대출의 DSR이 40%를 초과해도 대출취급 가능

 

□ (개선) 투기지역‧투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR규제 적용*

 

   * DSR 한도 : [은행권] 40% [비은행권] 60% (→단계적으로 ’21년말까지 40%로 하향조정)

 

DSR적용범위를 고가주택 담보대출 차주에는 차주 단위로 적용하라는 말인데, 어차피 위에서 돈을 안빌려주기로 했으므로 DSR은 자동으로 떨어집니다. 이건 신경 쓸 필요 없을 듯 합니다. 

 

 

 

④ 주택담보대출의 실수요 요건 강화

□ (현행) 규제지역 내 1주택세대는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 것을 조건으로, 주택담보대출 가능

 

□ (개선) 고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경하고,

 

 ㅇ 투기지역‧투기과열지구에서는 1주택세대의 주택 구입, 무주택
세대의 고가주택 구입에 대하여 1년 내 전입 및 처분 의무 부여

 

    * [1주택세대] 2년내 기존주택 처분 → 1년 내 처분 및 전입
[9억원 초과 주택 구입 무주택세대] 2년 내 전입 →1년내 전입

 

고가주택의 기준이 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경되는 부분이 가장 큽니다. 이러면 뭐 어지간한 서울 아파트는 다 되는거 아닌가요? 그리고 2년내 전입이 1년내 전입으로 바뀌면서, 신규 아파트 분양받을 때 2년 전세 줬다가 나중에 들어가는 것이 원천적으로 막힙니다. 바로 들어가서 살지 않으면 1주택 혜택을 안주겠다는 의미입니다. 

 

 

 

 

⑤ 주택 구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화

□ (현행) 주택임대업‧주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대하여 투기지역 내에서 주택 구입목적 주택담보대출 취급 금지

 

□ (개선) 투기지역 뿐만 아니라 투기과열지구까지 적용범위 확대

 

이 부분은 임대업이나 매매업 외에 사업자를 가지고 있으신 분들에게 해당하는 부분인 듯 합니다. 일반 개인은 패스. 

 

 

 

 

⑥ 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화

□ (현행) 주택임대업 개인사업자대출에 대하여 RTI* 적용중(1.25배 이상)

* RTI (Rent to Interest, 임대업 이자상환비율) = 연간 임대소득 / (해당 임대업 대출의 연간이자비용 + 해당 임대물건에 대한 기존대출의 연간이자비용)     ‣ 적용범위 : 부동산임대업 개인사업자대출     ‣ 주택임대업 개인사업자대출 규제 기준 : 1.25배 이상

 

□ (개선) 투기지역‧투기과열지구 주택임대업 개인사업자대출 RTI 기준을 1.5배 이상으로 강화

 

주택임대 개인사업자의 대출을 줄이겠다는 뜻입니다. 요즘 여러채의 주택을 소유 관리 하기 위해 임대사업자를 내는 분들이 많아지면서 더 규제를 하는 것 같습니다. 

 

 

 

 

(2) 전세대출을 이용한 갭투자 방지

① 사적보증의 전세대출보증 규제를 공적보증 수준으로 강화

□ (현행) 전세대출 차주가 시가 9억원 초과 주택 구입‧보유 시 전세대출에 대한 공적보증(주택금융공사‧HUG 보증)은 제한되나,

 

 ㅇ 사적 전세대출 보증(서울보증보험)의 경우에는 제한되지 않음

 

□ (개선) 서울보증보험도 시가 9억원 초과 주택 구입‧보유 차주에 대한 전세대출 보증을 제한할 수 있도록 협조 요청

 

말이 협조요청이지, 하지 마라는 말이죠. 9억원 초과 주택을 가지고 있는 사람은 전세대출을 받을 수 없다고 봐야겠네요. 

 

 

 

② 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한

□ (현행) 금융회사는 전세대출 취급‧만기 시 차주의 주택 보유수를 확인하여, 2주택 이상 보유 시 전세대출 보증 만기연장 제한

 

□ (개선) 차주가 전세대출 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출 회수

 

   * 다만, 불가피한 전세수요로 전세대출 필요시에는 보증 유지

◈ (적용시기) 보증기관 내규개정 시행일 이후 전세대출 신규 실행 분부터 적용

 

역시 시가 9억원 이상의 고가주택을 가지고 있거나, 2주택이상 보유한 사람에게는 전세자금을 아예 안빌려주겠다고 하는 내용입니다. 기존에는 대출연장이 불가였는데, 이제는 받고 있는 대출도 회수할 수 있습니다. 중간에 집이 생기면 바로 대출을 회수한다는 뜻입니다. 그래서 아래에서처럼 신규 실행 분 부터 적용이라는 단서를 달았습니다. 

 

글이 길어져서 뒷 부분 목차는 글을 나누어서 다시 적어보겠습니다. 감사합니다.