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앞에 두 개의 포스팅으로 이번 12.16 부동산 추가대책의 주요 부분을 살펴보았는데요, 이제 나머지 부분은 짧게 정리하고 마무리하겠습니다. 

2019/12/16 - [부동산] - [12.16. 부동산 추가대책] 부동산 추가 규제 훑어보기 - 1. 투기적 대출수요 규제 강화

2019/12/16 - [부동산] - [12.16. 부동산 추가대책] 부동산 추가 규제 훑어보기 - 2. 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

다시 한 번 목차를 보시면, 

1. 투기적 대출수요 규제 강화  

2. 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완  

3. 투명하고 공정한 거래 질서 확립  

4. 실수요자를 위한 공급 확대  

이 순서로 되어 있습니다

3. 투명하고 공정한 거래 질서 확립

(1) 민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대

□ (현행) 서울 27개 동을 상한제 지역으로 旣 지정(11.6 발표, 11.8일 발효)

□ (개선) 집값 상승을 선도한 서울 13개구 全지역 및 경기 3개시(과천·하남·광명) 13개동과 정비사업 이슈 등이 있는 서울 5개구 37개동 추가 지정

 ㅇ  (집값 상승 선도지역) 서울 집값 상승 선도 13개구*(서울 평균 or 수도권 평균 1.5배 상회) 全지역 및 과천·광명·하남 13개동 지정

   * ’19.7월 이후 선도지역 : 강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중구·광진
(13개구, 노원·금천·동대문은 상대적으로 시장 영향력이 낮아 제외)

 ㅇ (정비사업 등 이슈지역) 주요 정비사업 이슈 등이 있는 구(區) 중 시장 영향력이 상대적으로 큰 5개구(강서·노원·동대문·성북·은평) 37개동 지정

□ (적용시기) 12.17일자로 지정 및 효력 발생

분양가 상한제 지역을 경기도권까지 넓혔습니다. 청약 경쟁률이 더 높아지겠네요. 

(2) 시장 거래 질서 조사체계 강화

① 고가주택에 대한 자금출처 전수 분석 및 법인 탈루혐의 정밀검증

□ (내용) 자금조달계획서 등을 활용하여 고가주택의 자금출처를
국세청이 전수 분석하고 탈세혐의자는 예외 없이 세무조사

 ㅇ 다주택자에 대한 조세부담 회피를 위해 설립한 부동산업 법인의 탈루혐의에 대해 국세청 정밀 검증

   * 9.13대책 이후 조세부담 회피 등을 위한 부동산업 법인 설립이 급증함에 따라 성실신고 여부 검증 필요 (’17년 7,282건→’18년 7,332건→’19년 10,245건 / 매년 1∼9월 기준)

② 실거래 조사 및 정비사업 합동점검 상시화

□ (현행) 실거래 관계기관 합동조사 1차 결과 기 발표(11.28)

   * 8∼9월 신고된 28,140건 중 이상거래(2,228건, 전체의 약 8%) 추출 ⇒ 계약완료된 1,536건 조사 ⇒ 1)탈세의심 532건 국세청 통보, 2)대출규정 미준수 23건 금융위 등 통보

   * 10월 신고내역(1.7만건) 등에 대해 고강도 집중 조사 지속하여 내년 초 2차 조사결과 발표 예정

□ (개선) 국토부·감정원에 상설조사팀을 신설하고, 국토부 조사팀에 부동산 조사 전담 특사경 인력을 증원(現 6명) 배치하여 불법행위 단속(’20.2월)

   * (국토부) 국세청·금융위·금감원·감정원 파견 포함 10∼15명 내외 내외로 팀 구성(특사경 인원 증원 추진) 

      (감정원) 전담인력 10명(본사, 신규)과 기존인력 30명(지사) 등 총 40명으로 구성

 ㅇ 상설조사팀은 부동산 분야 전담 조사기구로서 불법행위* 수사 등 사법적 조치, 실거래 직권 조사, 관계기관(지자체 등) 수사공조 실시

   * (수사대상 주요 불법행위) 불법전매, 청약통장 거래, 무자격·무등록 중개 등

  - 실거래 합동조사는 상설조사팀 구성 시(20.2.21)까지 연장

 ㅇ 정비사업에 대한 합동점검을 상시화하여, 수주경쟁과열에 따른 분양가 보장, 임대주택 매각 등 위법·시장 교란행위 엄중 조치

※ 고가주택에 대한 자금출처 전수분석과 특사경 인력배치 및 증원 추진 등을 통한 상설조사로 주택거래허가와 유사한 효과가 나올 수 있도록 거래를 엄격히 점검

③ 자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 구체화

□ (현행) 자금조달계획서 제출대상이 투기과열지구 내 3억 이상
주택 취득 시로 제한되어 있어,

 ㅇ 과열우려가 있는 조정대상지역 및 非규제지역 투기적 수요 조사에는 한계가 있고, 신고 항목의 구체성도 부족

□ (개선) 자금조달계획서 제출대상을 투기과열지구·조정대상지역 3억 이상 주택 및 非규제지역 6억원 이상 주택 취득 시로 확대(시행령)

 ㅇ 위법 가능성이 높은 항목 구체화 및 지급수단 기재 추가*(시행규칙), 실거래 조사 시 자금조달 확인서 징구 신설(훈령) 등

   * ① 증여·상속, 기타 차입금의 자금 제공자 관계, ② 현금 등 기타 항목 자산 종류,
③ 계좌이체·현금지급 등 자금 지급수단 기재 추가, ④ 주담대와 신용대출 구분 등

□  (적용시기) ｢부동산거래신고법 시행령｣ 등 개정 후 즉시 시행(’20.3월)

④ 자금조달계획서 증빙자료 제출

□ (현행) 실거래 신고 시 객관적인 자금조달 증빙자료가 부재하여 매매거래가 완결된 거래건만 소명자료를 받아 조사 중

 ㅇ 비정상 자금조달 등 이상거래 신속 대응과 선제적 조사가 곤란

□ (개선) 투기과열지구 9억원 초과 주택 실거래 신고 시 자금조달계획서와 함께 신고 관련 객관적 증빙자료를 제출토록 함*

   * (예시) ① 자기자금(소득금액증명원 등), ② 현금 · 금융기관 예금액(증빙 가능 예·적금 잔고 등),  ③ 임대보증금(전세계약서 등), ④ 거래 가능 여부 확인(분양권 전매제한 예외 증빙 서류 등)

 ㅇ 증빙자료를 확인하여 이상거래 의심 시* 실거래 상설조사팀 조사 즉시 착수 ⇒ 과태료 부과 · 관계기관 통보 등 조치

   * (의심사례 예시) ① 소득금액이 없는 미성년자가 증여신고 없이 자기자금 과다 보유
② 소득금액이 크지 않은 20대가 현금 · 금융기관 예금액 등 자기자금 과다 보유
③ 대출 규제 초과하는 ‘임대보증금 포함 주택’ 매수자가 주택담보대출 실행

□  (적용시기) ｢부동산거래신고법 시행령｣ 개정 후 즉시 시행(’20.3월)

내용이 긴 데, 자금출처가 명확하지 않은 돈으로 집을 사면 세무조사 하겠다는 뜻입니다. 가장 명확한 자금은 대출인데, 대출은 앞에서 막았고, 소득 이상의 집을 사면 탈세나 증여 등으로 간주하고 조사할 듯 합니다. 

(3) 공정한 청약 질서 확립

① 공급질서 교란, 불법 전매 시 청약제한 강화

□  (현행) 공급질서 교란행위 적발 시에는 일정기간 (3~10년) 청약을 금지하고 있으나, 불법 전매에 대해서는 청약금지 규정이 없는 상황

   * 공급질서교란행위, 불법전매 모두 3년 이하의 징역, 3천만원 이하의 벌금

□  (개선) 공급질서 교란행위 및 불법전매 적발 시 주택 유형에
관계없이 10년간 청약 금지

< 불법행위시 청약 금지 기간 >

□  (적용시기) 공급질서 교란행위자에 대한 청약금지 기간 강화는 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 개정 후 즉시 시행(’20.3월)

 ㅇ 불법전매는 ｢주택법｣ 및 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 개정 후 시행 

② 청약당첨 요건 강화

□ (현행) 청약당첨을 노린 일부 지역 전세시장 과열 해소 필요

 ㅇ 투기과열지구와 수도권 주요지역은 해당지역(특별·광역시, 시·군) 
일정기간(보통 1년) 이상 거주자에게 우선 공급

   * 1년 거주요건 필요 지역 : 서울(전체), 과천, 광명, 하남, 성남, 수원, 안양, 의왕, 고양, 시흥, 오산, 안성

 ㅇ 수도권 대규모 신도시(66만㎡ 이상) 내 분양물량의 50%는 해당
지역(시·도), 50%는 수도권에서 당첨자 선정

   * 경기도의 경우 해당 시에서 30%, 경기도에서 20%, 수도권 전체에서 50% 선정

□ (개선) 관계 지자체와 협의하여, 투기과열지구, 대규모 신도시
(66만㎡ 이상)의 거주기간 강화(1년 이상→2년 이상, 협의 후 즉시 시행)

③ 청약 재당첨 제한 강화

□ (현행) 현재 분양가 상한제 적용 주택, 조정대상지역·투기과열지구 당첨자 등은 지역 및 주택 평형에 따라 1~5년의 재당첨 제한 적용

□ (개선) 분양가 상한제 주택, 투기과열지구 당첨시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨 제한 적용

< 청약 재당첨 제한 규제 >

□  (적용시기) ｢주택공급에 관한 규칙｣ 개정 후 즉시 시행(’20.3월)

청약도 쉽게 안준다고 하네요. 대출이 안되는데 청약을 받아서 뭐해...

(4) 임대등록 제도 보완

① 임대등록 시 취득세·재산세 혜택 축소

□ (현행) 종합부동산세·양도소득세·임대소득세의 경우 수도권
공시가격 6억원(지방 3억원) 이하 주택에만 혜택을 부여하나,

 ㅇ 취득세·재산세는 면적 기준만 존재하고, 가액기준이 없음

□ (개선) 취득세·재산세도 가액기준을 추가(예 : 수도권 공시가격
6억원 등)하여 세제혜택 제한

□ (적용시기) 법 개정 후 새로 임대 등록하는 주택부터 적용

② 등록 임대사업자 의무 위반사례에 대한 합동점검 추진

□ (현황) ’94년 임대등록제도 도입 이후 과거 지자체에서 수기 관리해 오던 등록정보 현행화가 미흡하여, 사업자의 공적의무 점검이 제한적

   * 최근 4년간(’15~18) 의무 위반자에 대한 과태료 부과 건수는 총 1,394건이며, 등록정보 현행화 등으로 매년 의무위반 적발 건이 증가하는 추세

   * 종합부동산세 합산배제 요건 적정여부를 검증하여, ’17∼19년 707명 23억원 추징

□ (개선) 등록정보 정비를 연내 완료하고, 사업자의 의무 위반사례에 대한 관계기관 합동점검 추진

   * 관계기관 간(국토부·지자체 등) ｢합동점검 T/F｣를 구성한 후, 시스템(렌트홈 등) 간 연계 분석 등을 통해 위반자 적발(과태료 부과·세제혜택 환수)

□  (적용시기) 관계기관 합동점검(’20.상반기)

③ 등록 임대사업자 책임강화를 위한 등록요건 강화

□ (현행) 규정 상 부도사업자 외 등록 제한 규정이 없어, 위반 시 처벌이 제한적인 미성년자*와 위반으로 등록 말소된 자도 등록 가능

  * ｢형법｣ 또는 ｢질서위반행위규제법｣에는 책임연령 개념을 적용하고 있어, 미성년자의 위반행위에 대한 벌칙·과태료 부과 등 처벌 시 한계 존재

□ (개선) 등록 사업자의 책임강화를 위해 미성년자 등록을 제한하고, 위반으로 등록 말소된 자는 2년 이내 등록 제한 등 등록요건 강화

□  (적용시기) ｢민간임대주택 특별법｣ 등 개정 후 즉시 시행

④ 임차인 보증금 피해방지를 위한 사업자 의무 강화

□ (현황) 최근 다주택 사업자 중 임대차계약 만료를 앞두고 보증금 반환을 거부하고 잠적하는 사례가 존재하나, 사업자 제재방안 미비

□ (개선) 사업자의 보증금 미반환으로 피해 발생 시 등록말소 후 세제혜택 환수, 선순위 보증금 등 권리관계 설명의무* 범위 확대

  * 임대차계약 시 등록 사업자의 세금 체납여부와 다가구주택 등은 전입세대 및 선순위 보증금 현황 등을 사업자의 설명 대상 범위에 추가

□  (적용시기) ｢민간임대주택 특별법｣ 등 개정 후 즉시 시행

임대사업자 등록하면 세제혜택 준다고 한 지가 얼마 안된거 같은데, 다시 혜택을 줄여버리네요. 제도가 사람들의 머리를 못따라 가는 듯 합니다.

4. 실수요자를 위한 공급 확대

이 부분은 앞으로 주택공급을 늘리겠다는 내용과 그 구체적인 방안들이 나열되고 있습니다. 중요한 부분은 아닌 듯 하여 목차만 나열하고 넘어가겠습니다. 

(1) 서울 도심 내 공급의 차질 없는 추진

(2) 수도권 30만호 계획의 조속한 추진

(3) 관리처분인가 이후 단계 정비사업 추진 지원

(4) 가로주택정비사업 활성화를 위한 제도개선

(5) 준공업지역 관련 제도개선

이상으로 12.16 주택시장 안정화 방안을 쭉 살펴보았습니다. 

사실 주택시장은 정부에 의해 많이 좌우되는 것이 현실이므로 정부의 정책을 잘 살펴보고 거기에 맞춰서 대응을 하는 방법 밖에는 없을 듯 합니다. 감사합니다. 

2019/12/16 - [부동산] - [12.16. 부동산 추가대책] 부동산 추가 규제 훑어보기 - 1. 투기적 대출수요 규제 강화

이전 글에 이어서 12.16 부동산 추가 대책에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 

목차 다시 한번 보시면, 

1. 투기적 대출수요 규제 강화  

2. 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완  

3. 투명하고 공정한 거래 질서 확립  

4. 실수요자를 위한 공급 확대  

2. 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

1) 공정과세 원칙에 부합하는 주택 보유부담 강화

① 종합부동산세 세율 상향조정

□ 종합부동산세 세율을 인상(일반 0.1%p～0.3%p, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 0.2%p～0.8%p)하여 주택 보유에 대한 과세형평 제고

   * 공시가격 현실화율 70%, 공정시장가액비율 90%를 적용했을 경우

② 조정대상지역 2주택자 종합부동산세 세부담상한 상향조정

□ 조정대상지역 2주택자 세부담 상한을 200% → 300%로 확대

여기까지는 종합부동산세 더 올리겠다는 말입니다. 

③ 종합부동산세 1주택 보유 고령자 세액공제율 및 합산공제율 확대

□ 1세대 1주택 보유 고령자의 세액공제율과 고령자 공제와 장기보유 공제의 합산공제율의 상한을 높여, 실수요 1주택자 부담 경감

종부세 계산할 때 1주택 고령자 세액공제율을 10% 높이고 총 합산 공제율의 상한도 같이 10% 높여서 최대 80%까지 공제를 받을 수 있게 한다는 뜻입니다. 고령자의 종부세 부담은 약간 줄어들겠네요. 

④ 공시가격 현실화율 제고

□ (현행) ‘19년 공시부터 형평성 개선을 추진 중이나, 여전히 평균 현실화율은 70% 미만으로 낮은 상황

   * (현실화율, ‘18→’19, %) 공동주택 68.1→68.1, 단독주택 51.8→53.0, 토지 62.6→64.8

□ (개선) ‘20년 공시는 시세변동률을 공시가격에 모두 반영하고,
특히, 고가주택 등을 중심으로 현실화율을 우선 제고

   * (공동주택 시세 9∼15억원) 70% (15∼30억원) 75% (30억 이상) 80% 수준까지 반영

세율을 앞서 올렸는데, 세금의 기준인 공시가격도 현실화(라고 쓰고 인상이라고 읽는다) 하겠다고 하네요. 종부세도 오르겠지만, 재산세도 같이 오르겠네요. 

(2) 실수요자 중심의 양도소득세 제도 보완

① 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가

□ (현행) 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과*)는 거주기간과 상관없이
보유기간 기준으로 최대 80% 장기보유특별공제 적용

   * 실거래가 9억원 이하의 1세대 1주택자는 보유기간·거주기간 등 요건 충족 시 비과세

 * 다주택자는 15년 이상 보유시 최대 30% 공제 가능

□ (개선) 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)에 대한 장기보유특별공제율 최대 80%(10년)를 유지하되, 거주기간을 요건으로 추가

 ㅇ 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%로 구분

 * 다주택자는 기존과 동일하게 15년 이상 보유시 최대 30% 공제 가능

□ (적용시기) 법 개정 후 ’21.1.1 양도 분부터 적용

기존에는 보유만 하고 있으면 조건이 충족되었는데, 이번에는 보유와 거주를 따로 계산해서 양도소득세 공제를 해주어서, 1주택의 경우는 실거주를 유도하고 있습니다. 여전히 9억원 미만 아파트는 2년이상 거주만 하면 양도소득세 면제입니다. 

② 2년 이상 거주자에 한해 1세대 1주택자 장기보유특별공제 적용 (기 발표)

□ ’18년 9.13대책에 따라, 양도하는 주택에 2년 이상 거주한 경우에만 1주택자 장기보유특별공제(최대 80%) 적용(’20.1.1 시행) 

이거는 전에 나온거라 넘어갈께요. 

③ 조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 중복보유 허용기한 단축

□ (현행) 조정대상지역 內 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일부터 2년 이내 기존 주택 양도 시 1주택으로 보아 비과세 혜택

   * 일반지역인 경우 일시적 2주택자 요건은 3년 이내 양도

□  (개선) 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택

   * 단, 신규 주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입의무기간을 임대차계약 종료 시(최대 2년)까지 연장

□ (적용시기) 12.17일(대책 발표일 다음날)부터 새로 취득하는 주택에 적용

 ㅇ 대책발표 전 매매계약 체결 + 계약금 지불한 경우 종전규정 적용

앞에 나왔던 정책과 맞추기 위해 일시적 2주택자 중복 허용기간을 2년에서 1년으로 줄였습니다. 2년이내에 샀다가 팔면서 차액을 노리는 방법을 막겠다는 뜻인 것 같습니다. 

④ 등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주요건 추가

□ (현행) 조정대상지역 내 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간이
2년 이상인 경우 9억원까지 비과세 혜택을 받을 수 있으나,

 ㅇ ｢소득세법｣과 ｢민간임대주택법｣에 따른 임대사업자등록을 한 경우 거주기간의 제한을 받지 않고 비과세 혜택을 받을 수 있음*

   * 임대등록한 주택은 1주택자라도 양도소득세 비과세 거주요건(2년)을 적용하지 않아 주택 매입 후 임대등록하면 거주하지 않아도 양도소득세 비과세되는 문제(비등록 1주택자와 형평성 문제)

□ (개선) 조정대상지역 내 등록 임대주택도 거주요건 2년을 충족하여야 1세대 1주택 비과세 혜택

□ (적용시기) 12.17일(대책 발표일 다음날)부터 새로 임대 등록하는 주택에 적용

임대사업자로 등록해서 거주하지 않아도 양도소득세 비과세를 받을 수 있는 것을 없앴습니다. 비과세를 받고 싶으면 실거주 해라고 말합니다. 

⑤ 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 시 주택 수에 분양권도 포함

□ (현행) 9.13대책에 따라, 대출, 청약 시에는 분양권도 주택수에 포함하고 있으나, 세제상 다주택자 여부 판단 시에는 주택수에 미포함 

   * 조합원입주권은 대출, 청약, 세제상 모두 주택 수에 포함

□ (개선) 다주택자가 조정대상지역 內 주택 양도 시 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권 포함

□ (적용시기) 법 개정 후 ’21.1.1 양도 분부터 적용

분양권도 주택 수에 포함을 시켜서 양도소득세를 계산하겠다고 합니다. 

⑥ 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상

□ (현행) 주택 외 부동산은 보유기간 1년 미만 50%, 1년～2년 40%, 2년 이상 기본세율(6～42%)을 적용하고 있으나,

 ㅇ 주택(조합원 입주권 포함)은 보유기간 1년 미만 40%, 1년 이상
기본세율(다주택자가 조정대상지역 내 주택 매각 시 10~20%p 중과) 적용

□ (개선) 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상
(1년 미만: 40% → 50%, 1년 ~ 2년 기본세율 → 40%)

    * 주택의 보유기간별 세율을 다른 부동산과 동일하게 적용

□ (적용시기) 법 개정 후 ’21.1.1 양도 분부터 적용

주택거래 단타를 2년이내 양도소득세율 증가로 막아보겠다는 생각인 듯 합니다. 하여튼 2년이내에 팔면 세금이 많이 나옵니다. 차액의 거의 반을 내는군요. 

⑦ 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제 

□ (현행) 다주택자가 조정대상지역 內 주택 양도 시 양도소득세 중과(2주택자 10%p, 3주택자 20%p) 및 장기보유특별공제 적용 배제

□ (개선) 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제 적용

□ (적용시기) 12.17일(대책 발표일 다음날)부터 ‘20.6월말까지 양도하는 주택에 적용

조정대상지역 내에 다주택자 중에 집을 팔고 싶으면 지금 팔아라는 말입니다. 세금을 조금 깎아줄테니 너희 집을 내놓거라.. 대신 조건이 10년이상 보유한 주택에만 해당되네요. 까다롭습니다. 

역시 글을 적다보니 또 길어졌습니다. 다음 번에는 꼭 마무리하리라 다짐하면서 나머지는 다음 글에 적어보겠습니다. 감사합니다. 

12월 16일 정부는 주택시장 안정화 방안이라는 제목으로 새로운 부동산 추가 규제를 발표했습니다. 오늘은 그 내용을 하나하나 살펴 보고자 합니다. 

발표한 보도자료를 첨부해 드릴께요 

실제적인 대책에 관련된 부분의 목차를 먼저 보시면, 

1. 투기적 대출수요 규제 강화  

2. 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완  

3. 투명하고 공정한 거래 질서 확립  

4. 실수요자를 위한 공급 확대  

이렇게 구성되어 있습니다. 하나씩 보도록 할께요 

1. 투기적 대출수요 규제 강화

(1) 투기지역·투기과열지구 주택담보대출 관리 강화 

① 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 추가 강화

□ (현행) 투기지역‧투기과열지구 주택담보대출 LTV 40% 적용 중

□ (개선) 가계‧개인사업자‧법인 등 모든 차주*의 투기지역‧투기과열지구 주택담보대출에 대하여 시가 9억원 기준으로 주택가격 구간별 LTV 규제비율 차등 적용(역진율 구조)

    * 全금융권 가계대출, 주택임대업‧매매업 개인사업자 및 법인 대출 대상 적용

기존에 투기지역과 투기과열지구 주택담보대출 LTV가 40%였는데, 이를 시가 (공시가격 아닙니다) 9억원을 기준으로 9억 이하는 현행대로 40%, 9억 초과분에 대해서는 20%로 대출을 줄이겠다고 합니다. 

보도자료에 예시를 그대로 옮겨오면, 

※ 투기지역·투기과열지구 주택가격 14억원 주택 매입 시 주택담보대출 한도

  ‣ (현행) 14억원 × 40% = 5.6억원
  ‣ (개선) 9억원 × 40% + 5억원 × 20% = 4.6억원

으로, 구간별로 차등적용해서 대출을 해 준다는 뜻입니다. 

② 초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택구입용 주담대 금지

□ (현행) 투기지역‧투기과열지구에서는 다주택세대에 대하여 대출금지, 1주택세대 및 무주택세대에 대하여 LTV 40% 규제 적용 중

□ (개선) 가계‧개인사업자‧법인 등 모든 차주*에 대하여 투기지역‧투기과열지구의 초고가 아파트(시가 15억원 초과)를 담보로 한
주택구입용 주택담보대출을 금지

    * 全금융권 가계대출, 주택임대업‧매매업 개인사업자 및 법인 대출 대상 적용

이번에는 투기지역 및 투기과열지구 15억 초과 아파트에  대해서 주택구입용 주담대를 아예 금지 시켰습니다. 현금 없으면 초고가 아파트는 사지 말라는 뜻입니다. 

③ DSR*(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 관리 강화

   * Debt Service Ratio = 모든 가계대출 원리금상환액 / 연간소득

□ (현행) 평균 DSR은 업권별 평균 목표 이내로 각 금융회사별 관리

   * 예시 : 각 시중은행은 DSR 시행 이후 신규취급한 가계대출 평균DSR을 40% 내로 관리
→ 개별 대출의 DSR이 40%를 초과해도 대출취급 가능

□ (개선) 투기지역‧투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR규제 적용*

   * DSR 한도 : [은행권] 40% [비은행권] 60% (→단계적으로 ’21년말까지 40%로 하향조정)

DSR적용범위를 고가주택 담보대출 차주에는 차주 단위로 적용하라는 말인데, 어차피 위에서 돈을 안빌려주기로 했으므로 DSR은 자동으로 떨어집니다. 이건 신경 쓸 필요 없을 듯 합니다. 

④ 주택담보대출의 실수요 요건 강화

□ (현행) 규제지역 내 1주택세대는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 것을 조건으로, 주택담보대출 가능

□ (개선) 고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경하고,

 ㅇ 투기지역‧투기과열지구에서는 1주택세대의 주택 구입, 무주택
세대의 고가주택 구입에 대하여 1년 내 전입 및 처분 의무 부여

    * [1주택세대] 2년내 기존주택 처분 → 1년 내 처분 및 전입
[9억원 초과 주택 구입 무주택세대] 2년 내 전입 →1년내 전입

고가주택의 기준이 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경되는 부분이 가장 큽니다. 이러면 뭐 어지간한 서울 아파트는 다 되는거 아닌가요? 그리고 2년내 전입이 1년내 전입으로 바뀌면서, 신규 아파트 분양받을 때 2년 전세 줬다가 나중에 들어가는 것이 원천적으로 막힙니다. 바로 들어가서 살지 않으면 1주택 혜택을 안주겠다는 의미입니다. 

⑤ 주택 구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화

□ (현행) 주택임대업‧주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대하여 투기지역 내에서 주택 구입목적 주택담보대출 취급 금지

□ (개선) 투기지역 뿐만 아니라 투기과열지구까지 적용범위 확대

이 부분은 임대업이나 매매업 외에 사업자를 가지고 있으신 분들에게 해당하는 부분인 듯 합니다. 일반 개인은 패스. 

⑥ 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화

□ (현행) 주택임대업 개인사업자대출에 대하여 RTI* 적용중(1.25배 이상)

□ (개선) 투기지역‧투기과열지구 주택임대업 개인사업자대출 RTI 기준을 1.5배 이상으로 강화

주택임대 개인사업자의 대출을 줄이겠다는 뜻입니다. 요즘 여러채의 주택을 소유 관리 하기 위해 임대사업자를 내는 분들이 많아지면서 더 규제를 하는 것 같습니다. 

(2) 전세대출을 이용한 갭투자 방지

① 사적보증의 전세대출보증 규제를 공적보증 수준으로 강화

□ (현행) 전세대출 차주가 시가 9억원 초과 주택 구입‧보유 시 전세대출에 대한 공적보증(주택금융공사‧HUG 보증)은 제한되나,

 ㅇ 사적 전세대출 보증(서울보증보험)의 경우에는 제한되지 않음

□ (개선) 서울보증보험도 시가 9억원 초과 주택 구입‧보유 차주에 대한 전세대출 보증을 제한할 수 있도록 협조 요청

말이 협조요청이지, 하지 마라는 말이죠. 9억원 초과 주택을 가지고 있는 사람은 전세대출을 받을 수 없다고 봐야겠네요. 

② 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한

□ (현행) 금융회사는 전세대출 취급‧만기 시 차주의 주택 보유수를 확인하여, 2주택 이상 보유 시 전세대출 보증 만기연장 제한

□ (개선) 차주가 전세대출 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출 회수

   * 다만, 불가피한 전세수요로 전세대출 필요시에는 보증 유지

역시 시가 9억원 이상의 고가주택을 가지고 있거나, 2주택이상 보유한 사람에게는 전세자금을 아예 안빌려주겠다고 하는 내용입니다. 기존에는 대출연장이 불가였는데, 이제는 받고 있는 대출도 회수할 수 있습니다. 중간에 집이 생기면 바로 대출을 회수한다는 뜻입니다. 그래서 아래에서처럼 신규 실행 분 부터 적용이라는 단서를 달았습니다. 

글이 길어져서 뒷 부분 목차는 글을 나누어서 다시 적어보겠습니다. 감사합니다. 

대전 서구 지역의 아파트 공급 추이를 살펴봅니다. 

대전 서구는 대전의 강남에 해당하는 둔산동과 탄방동이 있습니다. 정부종합청사가 있고 도시계획이 되어 있는 신도심입니다. 

신도심이라고 하기에는 시간이 많이 흘렀지만 전통의 강자 지역입니다. 

현재는 세종시가 생겨서 거주와 생활이 많이 분산되어있지만, 아직 학군이나 정주조건이 세종시가 따라가기는 힘들지 않을까 싶습니다. 

2020년부터 22년까지의 아파트 공급을 알아봅니다. 

적정 수요가 1년에 2400채 정도 되는데 향후 약 3년간은 적정수요 이하로 공급이 되고 있습니다. 

자세한 아파트 공급 내역을 알아봅니다. 

핵심지에 해당하는 탄방동에 공급되는 e편한세상둔산1단지와 e편한세상둔산2단지가 모두 합해서 1007세대 가량 됩니다. 

도안동 갑천3블록 트리풀시티와 도마동 도마e편한세상포레나는 중심지에서는 조금 떨어진 지역입니다. 

e편한세상둔산의 경우는 1단지와 2단지 분양경쟁률이 170:1에서 최고 755:1에 이르렀습니다. 인기가 높은 만큼 수요가 많음을 보여주는 것 같습니다. 

트리풀시티도 366:1의 경쟁률을 보여주고 있습니다. 트리풀시티의 경우는 인근에 녹지가 많은 점이 큰 메리트가 된다고 합니다. 

도마 e편한세상 포레나도 평균 78:1의 경쟁률로 청약이 마감되었다고 합니다. 

대전지역의 청약 경쟁률이 굉장합니다. 

아파트 공급과 수요는 집값 상승과 하락의 절대적인 기준이 될 수는 없지만 대체적인 흐름을 보는데는 도움이 많이 될 수 있습니다. 

앞으로 전국의 부동산을 훑어가면서 하나씩 알아보도록 하겠습니다. 감사합니다.