[12.16. 부동산 추가대책] 부동산 추가 규제 훑어보기 - 2. 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

2019/12/16 - [부동산] - [12.16. 부동산 추가대책] 부동산 추가 규제 훑어보기 - 1. 투기적 대출수요 규제 강화

[12.16. 부동산 추가대책] 부동산 추가 규제 훑어보기 - 1. 투기적 대출수요 규제 강화

이전 글에 이어서 12.16 부동산 추가 대책에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 

 

목차 다시 한번 보시면, 

 

1. 투기적 대출수요 규제 강화  

2. 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완  

3. 투명하고 공정한 거래 질서 확립  

4. 실수요자를 위한 공급 확대  

 

 

2. 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

 

1) 공정과세 원칙에 부합하는 주택 보유부담 강화

① 종합부동산세 세율 상향조정

□ 종합부동산세 세율을 인상(일반 0.1%p～0.3%p, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 0.2%p～0.8%p)하여 주택 보유에 대한 과세형평 제고

과  표 (대상)	일반			3주택이상 + 조정대상지역 2주택
	현행	개정		현행	개정
3억 이하 (1주택 17.6억원 이하 다주택 13.3억원 이하)	0.5%	0.6%	+0.1%p	0.6%	0.8%	+0.2%p
3~6억 (1주택 17.6∼22.4억원 다주택 13.3∼18.1억원)	0.7%	0.8%	+0.1%p	0.9%	1.2%	+0.3%p
6∼12억 (1주택 22.4∼31.9억원 다주택 18.1∼27.6억원)	1.0%	1.2%	+0.2%p	1.3%	1.6%	+0.3%p
12∼50억 (1주택 31.9∼92.2억원 다주택 27.6∼87.9억원)	1.4%	1.6%	+0.2%p	1.8%	2.0%	+0.2%p
50∼94억 (1주택 92.2∼162.1억원 다주택 87.9∼157.8억원)	2.0%	2.2%	+0.2%p	2.5%	3.0%	+0.5%p
94억 초과 (1주택 162.1억원 초과 다주택 157.8억원 초과)	2.7%	3.0%	+0.3%p	3.2%	4.0%	+0.8%p

   * 공시가격 현실화율 70%, 공정시장가액비율 90%를 적용했을 경우

 

 

② 조정대상지역 2주택자 종합부동산세 세부담상한 상향조정

□ 조정대상지역 2주택자 세부담 상한을 200% → 300%로 확대

 

여기까지는 종합부동산세 더 올리겠다는 말입니다. 

 

 

 

 

③ 종합부동산세 1주택 보유 고령자 세액공제율 및 합산공제율 확대

□ 1세대 1주택 보유 고령자의 세액공제율과 고령자 공제와 장기보유 공제의 합산공제율의 상한을 높여, 실수요 1주택자 부담 경감

 

종부세 계산할 때 1주택 고령자 세액공제율을 10% 높이고 총 합산 공제율의 상한도 같이 10% 높여서 최대 80%까지 공제를 받을 수 있게 한다는 뜻입니다. 고령자의 종부세 부담은 약간 줄어들겠네요. 

 

 

 

④ 공시가격 현실화율 제고

□ (현행) ‘19년 공시부터 형평성 개선을 추진 중이나, 여전히 평균 현실화율은 70% 미만으로 낮은 상황

   * (현실화율, ‘18→’19, %) 공동주택 68.1→68.1, 단독주택 51.8→53.0, 토지 62.6→64.8

 

□ (개선) ‘20년 공시는 시세변동률을 공시가격에 모두 반영하고,
특히, 고가주택 등을 중심으로 현실화율을 우선 제고

 

   * (공동주택 시세 9∼15억원) 70% (15∼30억원) 75% (30억 이상) 80% 수준까지 반영

 

세율을 앞서 올렸는데, 세금의 기준인 공시가격도 현실화(라고 쓰고 인상이라고 읽는다) 하겠다고 하네요. 종부세도 오르겠지만, 재산세도 같이 오르겠네요. 

 

 

 

(2) 실수요자 중심의 양도소득세 제도 보완

① 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가

□ (현행) 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과*)는 거주기간과 상관없이
보유기간 기준으로 최대 80% 장기보유특별공제 적용

 

   * 실거래가 9억원 이하의 1세대 1주택자는 보유기간·거주기간 등 요건 충족 시 비과세

보유기간	3년～4년	4년～5년	5년～6년	6년～7년	7년～8년	8년～9년	9년～10년	10년이상
1주택	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%
다주택	6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20～30%*

 * 다주택자는 15년 이상 보유시 최대 30% 공제 가능

 

□ (개선) 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)에 대한 장기보유특별공제율 최대 80%(10년)를 유지하되, 거주기간을 요건으로 추가

 

 ㅇ 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%로 구분

보유기간		3년～4년	4년～5년	5년～6년	6년～7년	7년～8년	8년～9년	9년～10년	10년이상
1주택	합계	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%
	보유	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
	거주	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
다주택		6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20～30%*

 * 다주택자는 기존과 동일하게 15년 이상 보유시 최대 30% 공제 가능

 

□ (적용시기) 법 개정 후 ’21.1.1 양도 분부터 적용

 

기존에는 보유만 하고 있으면 조건이 충족되었는데, 이번에는 보유와 거주를 따로 계산해서 양도소득세 공제를 해주어서, 1주택의 경우는 실거주를 유도하고 있습니다. 여전히 9억원 미만 아파트는 2년이상 거주만 하면 양도소득세 면제입니다. 

 

 

 

② 2년 이상 거주자에 한해 1세대 1주택자 장기보유특별공제 적용 (기 발표)

 

□ ’18년 9.13대책에 따라, 양도하는 주택에 2년 이상 거주한 경우에만 1주택자 장기보유특별공제(최대 80%) 적용(’20.1.1 시행) 

 

이거는 전에 나온거라 넘어갈께요. 

 

 

 

③ 조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 중복보유 허용기한 단축

□ (현행) 조정대상지역 內 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일부터 2년 이내 기존 주택 양도 시 1주택으로 보아 비과세 혜택

   * 일반지역인 경우 일시적 2주택자 요건은 3년 이내 양도

 

□  (개선) 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택

   * 단, 신규 주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입의무기간을 임대차계약 종료 시(최대 2년)까지 연장

 

□ (적용시기) 12.17일(대책 발표일 다음날)부터 새로 취득하는 주택에 적용

 

 ㅇ 대책발표 전 매매계약 체결 + 계약금 지불한 경우 종전규정 적용

 

앞에 나왔던 정책과 맞추기 위해 일시적 2주택자 중복 허용기간을 2년에서 1년으로 줄였습니다. 2년이내에 샀다가 팔면서 차액을 노리는 방법을 막겠다는 뜻인 것 같습니다. 

 

 

④ 등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주요건 추가

□ (현행) 조정대상지역 내 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간이
2년 이상인 경우 9억원까지 비과세 혜택을 받을 수 있으나,

 

 ㅇ ｢소득세법｣과 ｢민간임대주택법｣에 따른 임대사업자등록을 한 경우 거주기간의 제한을 받지 않고 비과세 혜택을 받을 수 있음*

 

   * 임대등록한 주택은 1주택자라도 양도소득세 비과세 거주요건(2년)을 적용하지 않아 주택 매입 후 임대등록하면 거주하지 않아도 양도소득세 비과세되는 문제(비등록 1주택자와 형평성 문제)

 

□ (개선) 조정대상지역 내 등록 임대주택도 거주요건 2년을 충족하여야 1세대 1주택 비과세 혜택

 

□ (적용시기) 12.17일(대책 발표일 다음날)부터 새로 임대 등록하는 주택에 적용

 

임대사업자로 등록해서 거주하지 않아도 양도소득세 비과세를 받을 수 있는 것을 없앴습니다. 비과세를 받고 싶으면 실거주 해라고 말합니다. 

 

 

 

⑤ 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 시 주택 수에 분양권도 포함

□ (현행) 9.13대책에 따라, 대출, 청약 시에는 분양권도 주택수에 포함하고 있으나, 세제상 다주택자 여부 판단 시에는 주택수에 미포함 

 

   * 조합원입주권은 대출, 청약, 세제상 모두 주택 수에 포함

 

□ (개선) 다주택자가 조정대상지역 內 주택 양도 시 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권 포함

 

□ (적용시기) 법 개정 후 ’21.1.1 양도 분부터 적용

 

분양권도 주택 수에 포함을 시켜서 양도소득세를 계산하겠다고 합니다. 

 

 

 

⑥ 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상

□ (현행) 주택 외 부동산은 보유기간 1년 미만 50%, 1년～2년 40%, 2년 이상 기본세율(6～42%)을 적용하고 있으나,

 

 ㅇ 주택(조합원 입주권 포함)은 보유기간 1년 미만 40%, 1년 이상
기본세율(다주택자가 조정대상지역 내 주택 매각 시 10~20%p 중과) 적용

 

□ (개선) 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상
(1년 미만: 40% → 50%, 1년 ~ 2년 기본세율 → 40%)

 

    * 주택의 보유기간별 세율을 다른 부동산과 동일하게 적용

 

구분		주택 외 부동산	주택·조합원입주권
			현행	개선
보유 기간	1년미만	50%	40%	50%
	2년미만	40%	기본세율	40%
	2년이상	기본세율	기본세율	기본세율

 

□ (적용시기) 법 개정 후 ’21.1.1 양도 분부터 적용

 

주택거래 단타를 2년이내 양도소득세율 증가로 막아보겠다는 생각인 듯 합니다. 하여튼 2년이내에 팔면 세금이 많이 나옵니다. 차액의 거의 반을 내는군요. 

 

 

⑦ 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제 

□ (현행) 다주택자가 조정대상지역 內 주택 양도 시 양도소득세 중과(2주택자 10%p, 3주택자 20%p) 및 장기보유특별공제 적용 배제

 

□ (개선) 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제 적용

 

□ (적용시기) 12.17일(대책 발표일 다음날)부터 ‘20.6월말까지 양도하는 주택에 적용

 

조정대상지역 내에 다주택자 중에 집을 팔고 싶으면 지금 팔아라는 말입니다. 세금을 조금 깎아줄테니 너희 집을 내놓거라.. 대신 조건이 10년이상 보유한 주택에만 해당되네요. 까다롭습니다. 

 

 

 

역시 글을 적다보니 또 길어졌습니다. 다음 번에는 꼭 마무리하리라 다짐하면서 나머지는 다음 글에 적어보겠습니다. 감사합니다.