[12.16. 부동산 추가대책] 부동산 추가 규제 훑어보기 - 3. 투명하고 공정한 거래 질서 확립/4. 실수요자를 위한 공급 확대

앞에 두 개의 포스팅으로 이번 12.16 부동산 추가대책의 주요 부분을 살펴보았는데요, 이제 나머지 부분은 짧게 정리하고 마무리하겠습니다. 

 

2019/12/16 - [부동산] - [12.16. 부동산 추가대책] 부동산 추가 규제 훑어보기 - 1. 투기적 대출수요 규제 강화

[12.16. 부동산 추가대책] 부동산 추가 규제 훑어보기 - 1. 투기적 대출수요 규제 강화

2019/12/16 - [부동산] - [12.16. 부동산 추가대책] 부동산 추가 규제 훑어보기 - 2. 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

[12.16. 부동산 추가대책] 부동산 추가 규제 훑어보기 - 2. 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

 

다시 한 번 목차를 보시면, 

 

1. 투기적 대출수요 규제 강화  

2. 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완  

3. 투명하고 공정한 거래 질서 확립  

4. 실수요자를 위한 공급 확대  

이 순서로 되어 있습니다

3. 투명하고 공정한 거래 질서 확립

(1) 민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대

 

□ (현행) 서울 27개 동을 상한제 지역으로 旣 지정(11.6 발표, 11.8일 발효)

 

□ (개선) 집값 상승을 선도한 서울 13개구 全지역 및 경기 3개시(과천·하남·광명) 13개동과 정비사업 이슈 등이 있는 서울 5개구 37개동 추가 지정

 

 ㅇ  (집값 상승 선도지역) 서울 집값 상승 선도 13개구*(서울 평균 or 수도권 평균 1.5배 상회) 全지역 및 과천·광명·하남 13개동 지정

 

   * ’19.7월 이후 선도지역 : 강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중구·광진
(13개구, 노원·금천·동대문은 상대적으로 시장 영향력이 낮아 제외)

 

 ㅇ (정비사업 등 이슈지역) 주요 정비사업 이슈 등이 있는 구(區) 중 시장 영향력이 상대적으로 큰 5개구(강서·노원·동대문·성북·은평) 37개동 지정

 

□ (적용시기) 12.17일자로 지정 및 효력 발생

 

구분	집값 상승 선도 지역					정비사업 이슈
	서울 평균 초과 (주택 종합 or APT)			수도권 1.5배 초과 (주택 종합 or APT)
지역	강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 서대문, 중구, 광진, 과천, 광명, 하남					강서, 노원, 동대문, 성북, 은평
⤋
구분		지정
집값 상승 선도지역		서울	강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 중구, 광진, 서대문
		경기	광명 (4개동)		광명, 소하, 철산, 하안
			하남 (4개동)		창우, 신장, 덕풍, 풍산
			과천 (5개동)		별양, 부림, 원문, 주암, 중앙
정비 사업 등 이슈지역		서울	강서  (5개동)		방화, 공항, 마곡, 등촌, 화곡
			노원  (4개동)		상계, 월계, 중계, 하계
			동대문(8개동)		이문, 휘경, 제기, 용두, 청량리, 답십리, 회기, 전농
			성북  (13개동)		성북, 정릉, 장위, 돈암, 길음, 동소문동2·3가, 보문동1가, 안암동3가, 동선동4가, 삼선동1·2·3가
			은평  (7개동)		불광, 갈현, 수색, 신사, 증산, 대조, 역촌

분양가 상한제 지역을 경기도권까지 넓혔습니다. 청약 경쟁률이 더 높아지겠네요. 

 

 

 

(2) 시장 거래 질서 조사체계 강화

① 고가주택에 대한 자금출처 전수 분석 및 법인 탈루혐의 정밀검증

□ (내용) 자금조달계획서 등을 활용하여 고가주택의 자금출처를
국세청이 전수 분석하고 탈세혐의자는 예외 없이 세무조사

 

 ㅇ 다주택자에 대한 조세부담 회피를 위해 설립한 부동산업 법인의 탈루혐의에 대해 국세청 정밀 검증

 

   * 9.13대책 이후 조세부담 회피 등을 위한 부동산업 법인 설립이 급증함에 따라 성실신고 여부 검증 필요 (’17년 7,282건→’18년 7,332건→’19년 10,245건 / 매년 1∼9월 기준)

 

② 실거래 조사 및 정비사업 합동점검 상시화

□ (현행) 실거래 관계기관 합동조사 1차 결과 기 발표(11.28)

 

   * 8∼9월 신고된 28,140건 중 이상거래(2,228건, 전체의 약 8%) 추출 ⇒ 계약완료된 1,536건 조사 ⇒ 1)탈세의심 532건 국세청 통보, 2)대출규정 미준수 23건 금융위 등 통보

   * 10월 신고내역(1.7만건) 등에 대해 고강도 집중 조사 지속하여 내년 초 2차 조사결과 발표 예정

 

□ (개선) 국토부·감정원에 상설조사팀을 신설하고, 국토부 조사팀에 부동산 조사 전담 특사경 인력을 증원(現 6명) 배치하여 불법행위 단속(’20.2월)

 

   * (국토부) 국세청·금융위·금감원·감정원 파견 포함 10∼15명 내외 내외로 팀 구성(특사경 인원 증원 추진) 

      (감정원) 전담인력 10명(본사, 신규)과 기존인력 30명(지사) 등 총 40명으로 구성

 

 ㅇ 상설조사팀은 부동산 분야 전담 조사기구로서 불법행위* 수사 등 사법적 조치, 실거래 직권 조사, 관계기관(지자체 등) 수사공조 실시

 

   * (수사대상 주요 불법행위) 불법전매, 청약통장 거래, 무자격·무등록 중개 등

 

  - 실거래 합동조사는 상설조사팀 구성 시(20.2.21)까지 연장

 

 ㅇ 정비사업에 대한 합동점검을 상시화하여, 수주경쟁과열에 따른 분양가 보장, 임대주택 매각 등 위법·시장 교란행위 엄중 조치

 

※ 고가주택에 대한 자금출처 전수분석과 특사경 인력배치 및 증원 추진 등을 통한 상설조사로 주택거래허가와 유사한 효과가 나올 수 있도록 거래를 엄격히 점검

 

③ 자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 구체화

□ (현행) 자금조달계획서 제출대상이 투기과열지구 내 3억 이상
주택 취득 시로 제한되어 있어,

 

 ㅇ 과열우려가 있는 조정대상지역 및 非규제지역 투기적 수요 조사에는 한계가 있고, 신고 항목의 구체성도 부족

 

□ (개선) 자금조달계획서 제출대상을 투기과열지구·조정대상지역 3억 이상 주택 및 非규제지역 6억원 이상 주택 취득 시로 확대(시행령)

 

 ㅇ 위법 가능성이 높은 항목 구체화 및 지급수단 기재 추가*(시행규칙), 실거래 조사 시 자금조달 확인서 징구 신설(훈령) 등

 

   * ① 증여·상속, 기타 차입금의 자금 제공자 관계, ② 현금 등 기타 항목 자산 종류,
③ 계좌이체·현금지급 등 자금 지급수단 기재 추가, ④ 주담대와 신용대출 구분 등

 

□  (적용시기) ｢부동산거래신고법 시행령｣ 등 개정 후 즉시 시행(’20.3월)

 

④ 자금조달계획서 증빙자료 제출

□ (현행) 실거래 신고 시 객관적인 자금조달 증빙자료가 부재하여 매매거래가 완결된 거래건만 소명자료를 받아 조사 중

 

 ㅇ 비정상 자금조달 등 이상거래 신속 대응과 선제적 조사가 곤란

 

□ (개선) 투기과열지구 9억원 초과 주택 실거래 신고 시 자금조달계획서와 함께 신고 관련 객관적 증빙자료를 제출토록 함*

 

   * (예시) ① 자기자금(소득금액증명원 등), ② 현금 · 금융기관 예금액(증빙 가능 예·적금 잔고 등),  ③ 임대보증금(전세계약서 등), ④ 거래 가능 여부 확인(분양권 전매제한 예외 증빙 서류 등)

 

 ㅇ 증빙자료를 확인하여 이상거래 의심 시* 실거래 상설조사팀 조사 즉시 착수 ⇒ 과태료 부과 · 관계기관 통보 등 조치

 

   * (의심사례 예시) ① 소득금액이 없는 미성년자가 증여신고 없이 자기자금 과다 보유
② 소득금액이 크지 않은 20대가 현금 · 금융기관 예금액 등 자기자금 과다 보유
③ 대출 규제 초과하는 ‘임대보증금 포함 주택’ 매수자가 주택담보대출 실행

 

□  (적용시기) ｢부동산거래신고법 시행령｣ 개정 후 즉시 시행(’20.3월)

 

내용이 긴 데, 자금출처가 명확하지 않은 돈으로 집을 사면 세무조사 하겠다는 뜻입니다. 가장 명확한 자금은 대출인데, 대출은 앞에서 막았고, 소득 이상의 집을 사면 탈세나 증여 등으로 간주하고 조사할 듯 합니다. 

 

 

 

 

(3) 공정한 청약 질서 확립

① 공급질서 교란, 불법 전매 시 청약제한 강화

□  (현행) 공급질서 교란행위 적발 시에는 일정기간 (3~10년) 청약을 금지하고 있으나, 불법 전매에 대해서는 청약금지 규정이 없는 상황

 

   * 공급질서교란행위, 불법전매 모두 3년 이하의 징역, 3천만원 이하의 벌금

 

□  (개선) 공급질서 교란행위 및 불법전매 적발 시 주택 유형에
관계없이 10년간 청약 금지

 

< 불법행위시 청약 금지 기간 >

	공급질서 교란행위			불법전매
	공공주택지구	투기과열지구	기타
현행	10년	5년	3년	無
개선	10년	10년	10년	10년

 

□  (적용시기) 공급질서 교란행위자에 대한 청약금지 기간 강화는 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 개정 후 즉시 시행(’20.3월)

 

 ㅇ 불법전매는 ｢주택법｣ 및 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 개정 후 시행 

 

 

 

② 청약당첨 요건 강화

□ (현행) 청약당첨을 노린 일부 지역 전세시장 과열 해소 필요

 

 ㅇ 투기과열지구와 수도권 주요지역은 해당지역(특별·광역시, 시·군) 
일정기간(보통 1년) 이상 거주자에게 우선 공급

 

   * 1년 거주요건 필요 지역 : 서울(전체), 과천, 광명, 하남, 성남, 수원, 안양, 의왕, 고양, 시흥, 오산, 안성

 

 ㅇ 수도권 대규모 신도시(66만㎡ 이상) 내 분양물량의 50%는 해당
지역(시·도), 50%는 수도권에서 당첨자 선정

 

   * 경기도의 경우 해당 시에서 30%, 경기도에서 20%, 수도권 전체에서 50% 선정

 

□ (개선) 관계 지자체와 협의하여, 투기과열지구, 대규모 신도시
(66만㎡ 이상)의 거주기간 강화(1년 이상→2년 이상, 협의 후 즉시 시행)

 

 

③ 청약 재당첨 제한 강화

□ (현행) 현재 분양가 상한제 적용 주택, 조정대상지역·투기과열지구 당첨자 등은 지역 및 주택 평형에 따라 1~5년의 재당첨 제한 적용

 

□ (개선) 분양가 상한제 주택, 투기과열지구 당첨시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨 제한 적용

 

< 청약 재당첨 제한 규제 >

		재당첨 제한 대상자	재당첨 제한 주택
적용 대상		▪분양가 상한제 적용주택 ▪투기과열지구, 조정대상지역 주택 ▪조정대상지역 공급 주택 ▪분양전환 공공임대 ▪이전기관 특공 주택 등 당첨자	▪공공분양주택 ▪분양전환 공공임대 ▪투기과열지구 공급 주택 ▪조정대상지역 공급 주택
기간	현행	▪수도권 과밀억제권역 내 85㎡ 이하 당첨 5년, 85㎡ 초과 3년 ▪수도권 과밀억제권역 외 85㎡ 이하 당첨 3년, 85㎡ 초과 1년
	개선	▪현행 + ▪분양가 상한제 주택, 투기과열지구 당첨 10년, 조정대상지역 당첨 7년 (평형 무관)

 

□  (적용시기) ｢주택공급에 관한 규칙｣ 개정 후 즉시 시행(’20.3월)

 

청약도 쉽게 안준다고 하네요. 대출이 안되는데 청약을 받아서 뭐해...

 

(4) 임대등록 제도 보완

① 임대등록 시 취득세·재산세 혜택 축소

□ (현행) 종합부동산세·양도소득세·임대소득세의 경우 수도권
공시가격 6억원(지방 3억원) 이하 주택에만 혜택을 부여하나,

 

 ㅇ 취득세·재산세는 면적 기준만 존재하고, 가액기준이 없음

 

□ (개선) 취득세·재산세도 가액기준을 추가(예 : 수도권 공시가격
6억원 등)하여 세제혜택 제한

 

□ (적용시기) 법 개정 후 새로 임대 등록하는 주택부터 적용

 

 

② 등록 임대사업자 의무 위반사례에 대한 합동점검 추진

□ (현황) ’94년 임대등록제도 도입 이후 과거 지자체에서 수기 관리해 오던 등록정보 현행화가 미흡하여, 사업자의 공적의무 점검이 제한적

 

   * 최근 4년간(’15~18) 의무 위반자에 대한 과태료 부과 건수는 총 1,394건이며, 등록정보 현행화 등으로 매년 의무위반 적발 건이 증가하는 추세

   * 종합부동산세 합산배제 요건 적정여부를 검증하여, ’17∼19년 707명 23억원 추징

 

□ (개선) 등록정보 정비를 연내 완료하고, 사업자의 의무 위반사례에 대한 관계기관 합동점검 추진

 

   * 관계기관 간(국토부·지자체 등) ｢합동점검 T/F｣를 구성한 후, 시스템(렌트홈 등) 간 연계 분석 등을 통해 위반자 적발(과태료 부과·세제혜택 환수)

 

□  (적용시기) 관계기관 합동점검(’20.상반기)

 

 

③ 등록 임대사업자 책임강화를 위한 등록요건 강화

□ (현행) 규정 상 부도사업자 외 등록 제한 규정이 없어, 위반 시 처벌이 제한적인 미성년자*와 위반으로 등록 말소된 자도 등록 가능

 

  * ｢형법｣ 또는 ｢질서위반행위규제법｣에는 책임연령 개념을 적용하고 있어, 미성년자의 위반행위에 대한 벌칙·과태료 부과 등 처벌 시 한계 존재

 

□ (개선) 등록 사업자의 책임강화를 위해 미성년자 등록을 제한하고, 위반으로 등록 말소된 자는 2년 이내 등록 제한 등 등록요건 강화

 

□  (적용시기) ｢민간임대주택 특별법｣ 등 개정 후 즉시 시행

 

 

④ 임차인 보증금 피해방지를 위한 사업자 의무 강화

□ (현황) 최근 다주택 사업자 중 임대차계약 만료를 앞두고 보증금 반환을 거부하고 잠적하는 사례가 존재하나, 사업자 제재방안 미비

 

□ (개선) 사업자의 보증금 미반환으로 피해 발생 시 등록말소 후 세제혜택 환수, 선순위 보증금 등 권리관계 설명의무* 범위 확대

 

  * 임대차계약 시 등록 사업자의 세금 체납여부와 다가구주택 등은 전입세대 및 선순위 보증금 현황 등을 사업자의 설명 대상 범위에 추가

 

□  (적용시기) ｢민간임대주택 특별법｣ 등 개정 후 즉시 시행

 

임대사업자 등록하면 세제혜택 준다고 한 지가 얼마 안된거 같은데, 다시 혜택을 줄여버리네요. 제도가 사람들의 머리를 못따라 가는 듯 합니다.

 

 

4. 실수요자를 위한 공급 확대

 

이 부분은 앞으로 주택공급을 늘리겠다는 내용과 그 구체적인 방안들이 나열되고 있습니다. 중요한 부분은 아닌 듯 하여 목차만 나열하고 넘어가겠습니다. 

 

 

(1) 서울 도심 내 공급의 차질 없는 추진

 

(2) 수도권 30만호 계획의 조속한 추진

 

(3) 관리처분인가 이후 단계 정비사업 추진 지원

 

(4) 가로주택정비사업 활성화를 위한 제도개선

 

(5) 준공업지역 관련 제도개선

 

 

이상으로 12.16 주택시장 안정화 방안을 쭉 살펴보았습니다. 

사실 주택시장은 정부에 의해 많이 좌우되는 것이 현실이므로 정부의 정책을 잘 살펴보고 거기에 맞춰서 대응을 하는 방법 밖에는 없을 듯 합니다. 감사합니다.